不動産用語集（さ〜そ）
「改訂版 不動産取引用語辞典」他、より
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| 債務不履行 （さいむふりこう） |
債務者が、その責めに帰すべき事由（故意、過失）によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう（民法415条）。
履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。 履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債務者はこれとともに損害賠償の請求もできる（同条前段）。 履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる（同条後段）。 また双務契約などの場合には、債務者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。 |
|---|---|
| サービスルーム | 建基法の採光基準等を満たしていない居室以外の部屋で、通常は納屋として建築確認を受けているもの。 多目的ルーム、スペアルーム、フリールーム等と表現されることも多い。 |
| 更地 | 宅地の有形的利用および権利関係の態様のひとつであり、都計法等の公法上の規制は受けるが、当該宅地に建物等の定着物がなく、かつ、借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地 |
| 敷金 | 主に賃貸借契約の際に、借家人から家主へ支払う金銭で、賃料の不払いなどの場合、家主は敷金をこれに充当することができる |
| 市街化調整区域 | 都市計画区域内において、開発の見通しが確立されるまでの当分の間、市街化を抑制するべき区域 |
| 市街化区域 | 都市計画区域内において、すでに市街地を形成していて、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域 |
| 私道 | 一般に私的使用の目的に供される私有の道路のことをいうが、道路法上の道路以外の道路を含める場合もあるなど、必ずしも公道と明確に区分されているわけではない。 私道には、特定の私人により専門的に使用されるものから一般に開放されているものなどその使用形態などにより種々ある。 私道の維持・管理は原則として権原者の自由にまかされているが、いわゆる既存道路やみなし道路（いずれも公道の場合もある）、あるいは位置指定道路のような建基法上の私道については、その変更・廃止が制限されている。 |
| 私道負担 （しどうふたん） |
不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。
私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。 また私道について所有者や共有持分をもたずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。 宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている。 これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。 |
| 借地権 | 建物を所有することを目的とした地上権、または土地の賃借権のこと |
| 重要事項説明 | 宅建業者が売買または賃貸借の契約を締結する前に、宅建主任者に土地・建物について宅建業法で定められた項目を書面を交付し説明させること |
| 守秘義務 （しゅひぎむ） |
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている（宅建業法45条、75条の2）。
宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けた取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。 「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判のさい、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられる。 |
| 使用貸借 （しようたいしゃく） |
借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう（民法593条以下）。
借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。
使用収益の対価を支払わない（無償）点において賃貸借と異なる。 使用賃貸には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法（平成4ねん7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法）は適用されない。 親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。 |
| 譲渡担保 （じょうとたんぽ） |
債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。
民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。
債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。 債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。 ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければならない。 乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴（民事執行法38条）ができる。 |
| 新築 | 不動産広告において新築として表示できるのは建築後1年未満、かつ、使用されたことがないものである。 この場合の建築経過年数の起算点は、造作工事が完了した時点である。 |
| セットバック | 建基法上の制限に基づき、道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として負担する場合の当該負担部分を一般にセットバック部分という。 具体的には、幅員4m未満の道路に接する土地で建物を建築する場合、道路の中心線より水平に2m以上後退（セットバック）した位置に建築しなければならないこととされている。 |
| 専有部分 | マンションなど区分所有建物のうち構造上区分された部分のことをいい、独立して住居、店舗、事務所などの用途に供することができる部分 |
| 専有面積と専用面積 | 専有面積とは、分譲マンション等の区分建物の専有部分（区分所有権の目的となる建物の部分）の面積をいうが、この専有面積に共用部分のうち特定の部分を特定の区分所有者に専用的に使用させる部分（バルコニー・扉付きのポーチ状になった廊下の一部等の専用使用部分）の面積を加えた面積のことを専用面積ということがある。 しかし、表示規約では専有面積と専用面積を分けて表示すべきこととし、専用面積による表示は禁止している。 なお、専有面積の算出方法には壁芯計算と、登記簿に記載される内法計算の2つがある。 |
